Dans cet article Dans cet article
Prenons Henri, peintre, soixante-quatorze ans. Depuis 1995, il loue sous les toits du Vieux-Lille un appartement dont la plus grande pièce, baignée par une verrière orientée au nord, lui sert d’atelier. Il y vit, il y peint, il y stocke trois décennies de toiles. Un matin d’avril, il reçoit par lettre recommandée un congé pour vente : son propriétaire, qui a hérité de l’immeuble, veut vendre l’appartement libre à l’échéance du bail. Pour un artiste dont toute l’œuvre tient dans ces murs, la nouvelle ressemble à une expulsion. Le droit du logement lui réserve pourtant une protection que peu de locataires âgés connaissent.
L’atelier-logement relève du bail d’habitation
La première question est celle du contrat. Un local où l’on vit et où l’on exerce aussi une activité relève, lorsqu’il constitue la résidence principale du locataire, de la loi du 6 juillet 1989 : son article 2 l’applique expressément aux locaux à usage mixte professionnel et d’habitation. L’atelier d’Henri est donc un logement au sens de cette loi, avec ses règles protectrices, et non un simple local professionnel. Le congé du bailleur ne peut intervenir qu’à l’échéance du bail, avec un préavis de six mois, et pour l’un des trois motifs prévus par l’article 15 : la reprise pour habiter, la vente, ou un motif légitime et sérieux.
Actu Technology guest post : une stratégie numérique utile aux artisans du bâtiment
La protection des locataires de plus de soixante-cinq ans
Le même article 15 contient, dans son paragraphe III, la règle qui change tout pour Henri. Le bailleur ne peut pas s’opposer au renouvellement du bail en donnant congé à un locataire âgé de plus de soixante-cinq ans dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond fixé par arrêté, celui qui sert à l’attribution des logements locatifs conventionnés, sans lui offrir un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités, dans un périmètre géographique défini par la loi. La protection joue aussi lorsque le locataire héberge une personne de plus de soixante-cinq ans qui remplit les mêmes conditions de ressources.
Pour un peintre qui vit modestement de la vente de ses toiles, la condition de ressources est souvent remplie. Le texte précise que l’âge s’apprécie à la date d’échéance du bail, et les ressources à la date à laquelle le congé est notifié. Si Henri y répond, le congé pour vente qui ne s’accompagne d’aucune offre de relogement adaptée ne peut pas produire d’effet. Le détail des conditions, des pièces à réunir et des situations où la protection tombe est présenté dans la protection des locataires de plus de soixante-cinq ans.
Les limites de la protection
La règle connaît une exception importante. Elle ne s’applique pas lorsque le bailleur est lui-même une personne physique de plus de soixante-cinq ans, ou lorsque ses propres ressources sont inférieures au même plafond. L’héritier d’Henri a quarante-huit ans et des revenus confortables : il ne peut pas s’en prévaloir. Mais un propriétaire retraité aux revenus modestes aurait pu, lui, reprendre ou vendre son bien sans offre de relogement.
La loi sanctionne par ailleurs les congés de façade. Le congé justifié frauduleusement par une décision de vendre ou de reprendre expose le bailleur à une amende pénale pouvant atteindre 6 000 euros pour une personne physique, et le locataire peut demander réparation de son préjudice. Pour un congé pour vente régulier, Henri bénéficierait en outre d’un droit de préemption : le congé vaut offre de vente à son profit, au prix et aux conditions indiqués.
Actu Hauteur tuyau lavabo : les repères à relever avant de repeindre une salle d’eau
Ce qui reste à faire pour l’artiste
Henri n’a pas à attendre l’échéance pour réagir. Rassembler ses avis d’imposition, vérifier le plafond applicable, répondre par écrit au propriétaire en invoquant l’article 15 III : ces démarches suffisent souvent à rouvrir la discussion, parfois vers un renouvellement, parfois vers une vente au locataire ou une offre de relogement acceptable. Pour un atelier, la question du déménagement n’est jamais neutre : la lumière, la hauteur sous plafond et la place pour les toiles ne se retrouvent pas dans n’importe quel deux-pièces.
Du côté des propriétaires lillois, la même rigueur s’impose avant d’envoyer un congé à un locataire âgé. Pour un logement situé à Lille, Mon Avocat Bailleur indique le tribunal compétent et les étapes à respecter lorsqu’un litige locatif ne trouve pas d’issue amiable. Entre un peintre et son atelier, le droit a choisi de ne pas laisser la seule logique du marché décider.